増税!円安!金利上昇!買うなら今でしょ!?

2014年4月から消費税率が8%に引き上げられることが正式に決まりました。
さらに、円安による資材輸入価格上昇→住宅の値上がり、ローン金利上昇が
懸念されていることもあって、住宅購入を急ぐ人が増えているようです。

しかし、みずほ総合研究所の試算によると消費税が8%に上がってから、住宅を買う方が
トータルの負担が減るケースが多いことが分かっています。

以下、本コラムでは、

1:増税による負担増と政府の住宅購入支援策の効果

2:各銀行独自でうちだしている個人の住宅ローンプラン

3:住宅価格の動向

4:ローン金利の動向

5:消費税に左右されない中古物件

について、解説してまいります。



1:増税による負担増と政府の住宅購入支援策の効果

政府の支援策には「住宅ローン減税」「すまい給付金」の二種類があります。

「住宅ローン減税」
年末の借入残高の1%にあたる税金を還付するというものです。
この枠は現在、10年間で最大200万円ですが、4月から2倍の400万円に拡大されます。

これまでの制度の場合、住宅ローンがあと2000万円以上残っている人に対してのみ、1%の最大20万円が控除されるしくみが10年続くというものです。
これが、4月からは、住宅ローンがあと4000万円以上残っている人に対してまで広げられ、1%の最大40万円が控除されるということになります。
より高額な住宅を購入された方の補助も行うことを目的としています。

それでは、比較的所得が少ない方へのサポートはないのでしょうか。

「すまい給付金」
あらたに新設される予定の支援策で、おおむね年収510万円以下の人に最高30万円を給付するというものです。
※消費税が10%になった場合はおおむね年収775万円以下の人に最高50万円を給付とされています。

これらの支援策を考慮して試算を行った結果、消費税が8%に上がってから買うほうが
トータルの負担が減るケースが多くなりました。(図1参照)


消費税増税後の試算

図1:みずほ総研エコノミストの大和香織氏の試算。
「フラット35利用者調査」から自己資金は1/6、標準的な土地付き注文住宅をもとに購入価格の建物分は64%と想定



2:各銀行独自でうちだしている個人の住宅ローンプラン

各銀行間では個人の住宅ローンの獲得競争が激化しています。
そのなかでも一風変わったプランをご紹介します。長いローンを組むわけですから、自分の状況や建てる家に合ったプランのある銀行から借りたほうがお得な場合もあります。

まず1つ目はりそな銀行が出している太陽光発電システムを設置した戸建て住宅を対象に日照補償付き住宅ローン『晴れたらいいね』というローンです。
これは融資実行から3年間、一定の日照不足が生じた場合に銀行が補償金を支払うという制度付き住宅ローンだそうです。

詳しくはこちらからご確認ください。→日照補償付き住宅ローン『晴れたらいいね』

2つ目はみずほ銀行が出している『ライフステージ応援プラン』というローンです。
育児休業などによる一時的な収入減やお子様の進学に伴う学費の増加などで一時的に家計収支が変わった場合などに返済額を累計で5年間減らせるというものです。

詳しくはこちらからご確認ください。→みずほ銀行『ライフステージ応援プラン』

住信SBIネット銀行では、団体総合生活補償保険を無料で付保したり、地震保証保険を当初1年間無料にしたりと各銀行も知恵をしぼって色々な付加価値付きローンを出しています。
他には住宅ローンではないのですが、岐阜にある信用金庫では、自動車の燃費性能に応じて金利を優遇するマイカーローンなど今トレンドの『ECO』をテーマにしたローンなどもあります。

あなたのメインバンクにも、独自のローンプランがあるかもしれません。ちょっと調べてみるのもいいかもしれませんね。


3:住宅価格の動向

旧税率が適用される経過措置があります

政府の支援策で消費税増税分は相殺できたとして、住宅価格自体が値上がりしたのでは、
トータルの購入価格は増えてしまう可能性があります。
実際、住宅価格は上昇傾向にあり、東京カンテイ(東京・品川)の調べでは、新築マンション価格は今年、
首都圏で昨年比6%、近畿圏で2%上昇との調査結果が出ています。

今後も値上がりが続くかどうかについては、「マンション業者が1戸の面積を小さくすることで
価格上昇を抑える動きがある」と専門家は予測しています。(図2参照)

過去の事例としては、リーマンショック前07年春、首都圏の新築マンションの面積あたり単価は
5年前の1.23倍に上昇しましたが、1戸当たりの面積は狭くなり、販売価格の上昇は1.19倍にとどまった、
という事例があります。


首都圏のマンション価格動向

図2:東京カンテイの新築マンションの調査(東京・神奈川・千葉・埼玉の各都県。2013年は8月まで)



4:ローン金利の動向

今年の夏にかけて長期金利が上がり、住宅ローンの固定金利が一時上昇しました。
空前の低金利下だけに、今後住宅ローンが上昇に向かう可能性はあると考えられます。

しかし、専門家(大和総研チーフエコノミスト熊谷亮丸氏)は長期金利が上がる可能性を示唆しつつも、
1〜2年は日銀の緩和策により低金利が続くと見ています。

また、銀行側にも競争があるため、簡単に金利を上げるわけにはいかない事情があります。
実際、三菱東京UFJ銀行とみずほ銀行は8月に変動金利を実質的に引き下げしています。
また、SBIネット銀行などでも9月以降、金利を引き下げる動きが続きました。

とはいえ、今後金利が上昇することが全くないとは言えませんよね?

金利上昇による負担増を減らすには、自己資金を増やすのが効果的です。

例えば、4000万円を35年ローンで元利均等返済すると、金利が2%から3%に上がった場合、
自己資金を400万円から900万円に増やせば、月々の返済額はほぼ同じになります。

さらに、自己資金を増やすことは、返済リスクを抑える効果も大きいです。三菱総合研究所によると、
自己資金は減少傾向で、最近は購入予算の1割に満たないケースも一般的だそうですが、
自己資金が2割を切ると、ローン破たんの確率がぐっと上がるという調査結果もあります。(図3参照)


借入額を抑えることが完済への道

図3:三菱総合研究所の調査。破綻した割合は2002年〜12年度に借りた人の実績



5:消費税に左右されない中古物件

これまで、消費税増税を見据えて住宅の買い時を見極めるポイントについて、ご説明してまいりましたが、
住宅購入を検討される方には、上記に加えて、中古物件も検討範囲に加えていただきたいと思います。

個人間売買なら消費税は不要ですので、中古住宅ならば消費税はかかりません。
首都圏の築10年のマンション価格は平均で新築の7割程度(東京カンテイ)です。
東京湾岸だけでも、今後3年で1万戸超のマンションが誕生する予定ですので、今後、中古の選択肢は
増えていくと考えらえます。

人生最大の買い物ともいわれる、住宅。
どうぞ、焦ることなくピッタリの買い時を見極めていただきたいと思います。

コンセプト
〒239-0831 神奈川県横須賀市久里浜1−5−16第10臼井ビル4階
TEL:046-833-5963
FAX:046-833-5973

トップへ