住宅に関する税制のポイント

一口に住宅に関する税制と言っても、所得税、消費税、贈与税、相続税など、さまざまな税があります。
住まいの購入は一生に一度あるかないかの大きな問題です。
また、住宅購入後のライフプランやマネープランを大きく左右するものです。
中でも住宅購入にまつわる税金は、金額も大きいので、しっかりと理解しておきたいものです。
2014(平成25)年には、消費税の増税が予定されていますが、一方で住宅ローン控除も拡充されます。
消費税に加えて、平成25年度税制改正大綱(改正法案は審議中)で、住宅に関する税制は
どのようの変わるのでしょうか。



消費税 その1 消費税率アップの影響

消費税の増税で増える金額は・・

現在の消費税率は5%ですが、2014年4月には8%、2015年10月には10%に増税される予定です。
新築マンションや建売住宅の消費税は、土地には課税されず、建物にだけ課税されます。
例えば、総額3,000万円のうち、建物が2,000万円、土地が1,000万円の物件を購入した場合、
現在の消費税額は2,000万円の5%である100万円になります。
消費税率が8%になると160万円、10%になると200万円に倍増します。


消費増税で物件購入総額も変わる


現行の消費税率はいつまで適用されるの?

住宅を購入する際の消費税率は、契約成立時の税率ではなく、引き渡し時の税率が適用されます。
大規模マンションなどでは、販売開始から引き渡しまでに、1年以上かかることもあります。
ですから、増税後の税率を回避するには、早めに行動することが必要です。



消費税 その2 注文住宅にかかる税率

旧税率が適用される経過措置があります

住宅を購入する際の消費税率は、契約成立時の税率ではなく、引き渡し時の税率が適用されます。
ただし、注文住宅など、請負契約を行う住宅については、新消費税率施工の半年前までに請負契約を締結していれば、引き渡し時の税率に旧税率か適用される経過措置がとられます。


注文住宅など請負契約を行う住宅の旧税率適用経過措置


建築費以外に消費税のかかるものがあります

土地代金に消費税はかかりませんが、土地に関する項目で課税対象となるものがあります。
例えば
地盤調査費
地盤改良費
造成費
不動産会社へ支払う仲介手数料
などです。
その他にも、
土地家屋調査士の手数料
司法書士の手数料
金融機関の融資手数料
などにも、消費税がかかります。


駆け込み需要で工事が混み合うと、工事費が上昇したり、工事が遅延する可能性もあります。
余裕をもって、住宅購入計画を進めましょう。



減税 「住宅ローン控除」の延長・拡充

住宅の購入にほとんどの人が利用する住宅ローン。
この住宅ローンを利用して住宅を購入、新築または増改築工事をしたとき、一定の要件を満たせば入居した年から10年間にわたり、支払った所得税の還付(または支払うべき所得税の控除)を受けることができます。
これがいわゆる「住宅ローン控除」です。


期限が延長、限度額拡充

住宅ローンの控除の適用期限(平成25年12月31日)が「平成29年12月31日」まで4年延長されます。
また、住宅の所得等をした後、平成26年から平成29年までの間にその住宅で生活した場合の最大控除額等が下の表のように定められました。



住宅ローン控除の注意点
注意すべきなのは、支払った税額以上の還付を受けられるわけではないこと。計算上の控除額より天引きされた所得税等のほうが少なければ、還付されるのは少ない方の金額になります。
また住宅ローンの返済が進むにつれて控除限度額も少なくなります
例えば借入限度額が4,000万円の場合、3,500万円になると、そのローン残高の1%、つまり35万円が控除限度額となるんだ。
さらに、住宅ローン控除は自分が暮すための住まいにしか適用されないという点も要注意。家を他人に貸したりしている場合は控除を受けることはできません。



延長・拡充 認定長期優良住宅に対する特例措置

「エコ」で「長持ち」優遇される長期優良住宅

長期優良住宅とは、寿命が長くて、解体による環境負担を減らすことのできる優良な住まいです。
建替えにかかる費用も抑えられるため、より豊かな暮らしにつながります。


長期優良住宅の認定基準には、次の9つの性能項目があります。
劣化対策
耐震性
維持管理・更新の容易性
可変性
バリアフリー性
居住環境
住戸面積
維持保全計画


期限が延長、限度額拡充

認定長期優良住宅の新築をした場合の所得税額の特別控除の適用期限(平成25年12月31日)が「平成29年12月31日」まで4年延長されます。
また、認定長期優良住宅の新築などをして平成26年から平成29年までの間にその住宅で暮らしてた場合の控除限度額等が、下の表のように定められました。



控除が翌年に繰り越せます!
認定長期優良住宅を注文住宅として新築、もしくは建売住宅として購入した場合、住宅ローンなどの借入れがなくても、その年の所得税額から控除を受けることが出来ます。その年の所得税額で控除しきれない場合には、翌年分の所得税額に繰り越して控除することができます


●例えば
年間の所得税が30万円で、控除額の合計が50万円のとき

1年目は30万円の控除2年目は20万円の控除となります。

コンセプト
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