マイホーム購入は今がチャンス?

消費増税が念頭にあるためか、最近住宅購入に関する相談が増えてきています。
しかも「今すぐではないのですが・・・・」というアバウトな質問よりも、
「予算は○○万円で地震に強い家が建てられますか?」といったより具体的なものが多くなっています。
消費増税の時期が迫っていることだけでなく、住宅ローン金利が低い水準にあるということからも、住宅を購入するには良い時期だといえます。
消費税と住宅ローンに関してよくある質問を以下にまとめましたのでご覧ください。


家を買う前に知っておきたい よくある質問

消費税率アップで、マイホームの購入資金はどれくらい増えるの?

建物にかかる消費税の額が大きく増えます!

現在5%の消費税は平成26年4月に8%、平成27年10月には10%と引き上げられる予定。住宅の場合、消費税は土地にはかからず、建物にだけ課税されます。
下図のようなケースでは、建物価格の2,000万円が対象となり、現在の消費税額は100万円。それが税率8%では160万円、10%では200万円に倍増します。

【消費増税で物件購入総額も変わる(建物価格2,000万円、土地価格2,000万円の場合)】


消費税5%で買えるのはいつまで?

増税前日までに「引き渡し完了」が原則!

住宅にかかる消費税は、契約成立時ではなく、引き渡しの時の税率が適用されます。販売開始から引き渡しまで何か月もかかる物件もあるため、増税後の税率を避けるなら早めに行動する必要があります。ただし注文住宅など請負契約を行う住宅には経過措置があります。


注文住宅にかかる消費税の「経過措置」とは?

増税後の引き渡しでも「旧税率」でOK!

注文住宅など請負契約を行う住宅については、新消費税率施工の半年前までに請負契約をした場合、引き渡しが増税後であっても旧税率が適用されます。
ただし、その後、新消費税率施工までに仕様変更や追加工事の契約を交わした場合、増税分については新税率が適用されます。


消費税がかかるのは建築費だけなの?

課税対象になる費用は他にもあります!

土地代金に消費税はかかりませんが、土地に対する地盤調査費や地盤改良費、造成費、不動産会社へ支払う仲介手数料などは課税対象となります。
その他にも土地家屋調査士の手数料や司法書士の手数料、金融機関の融資手数料などのような項目に消費税がかかります。


住宅ローン減税が拡充されるの?

所得税の控除限度額が大幅にUPします!

住宅の取得等をした後、平成26年から平成29年までの間にその土地に居住した場合の住宅ローンの年末残高の限度額(借入限度額)、控除率、各年の控除限度額と控除期間(10年間)の最大控除額は下の表のように定められています。ただし、支払った税額以上に還付を受けられるわけではありません。
控除額よりも納めた所得税などの方が少なければ、還付されるのは少ない方の金額となります。


※1 拡充される金額は、一般の住宅の対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合の金額であり、それ以外の場合における借入限度額は2,000万円となる。
※2 認定住宅とは、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅を指す。
※3 拡充される金額は、認定住宅の対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合の金額であり、それ以外の場合における借入限度額は3,000万円となる。


「固定」と「変動」、金利はどう選べばいいの?

どちらにも長所と短所が。組み合わせてもOK!

固定金利:ずっと金利が変わらない「全期間固定型」と、あらかじめ決まった金利になる「段階金利型」があります。返済額が一定で管理しやすい反面、金利下降期に借りると実質的に負担が大きくなります。
変動金利:年に2回(4月1日と10月1日)、金利の見直しがあり、金利の低い時期や金利下降期には負担が軽くなるメリットがあります。逆に金利上昇期には返済額が増えてしまうリスクがあります。


金利が1%上がると返済額はどう変わるの?

毎月の返済額はもちろん、総返済額は大きく膨らみます!

消費増税や住宅ローン減税の拡充も気になりますが、さらに注意すべきなのが住宅ローンの金利差です。下の表のように3,000万円を長期固定金利2.4%で借りた場合と3.4%で借りた場合とでは、毎月返済額で16,608円、総返済額で約700万円の差が出てしまいます。近年は金利が比較的低い水準にありますから、住宅ローンを組むには好機と言えるかもしれません。

【3,000万円を長期固定金利で、35年元利均等払い、ボーナス払いなしで借り入れた場合】



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