相続税・贈与税編

平成27年1月1日から相続税と贈与税の税率構造などが改正されます。これによって特に相続税の課税対象者が広がるといわれています。
相続税対象などに関するよくある疑問を以下にまとめましたのでご覧ください。


相続税・贈与税の改正ポイント

相続税

課税対象者が広がる
相続税の基礎控除が現行の6割に縮小されます。これにより、課税対象となる人が1.5倍から2倍以上に増加すると見られます。課税価格の合計が基礎控除を超える場合には、相続税の申告が必要になります。


富裕層への課税強化
「2億円超3億円以下」が45%、「6億円超」が55%に上がります。

富裕層への課税強化
贈与税

最高税率が5%アップ
部分的に減税になりますが、課税価格が4500万円を超える場合の最高税率は55%に引き上げられます。

最高税率が5%アップ

かしこい相続税対策

 賃貸経営は有効な相続税対策
評価額の引き下げが基本
基礎控除の縮小によって「これまでは企業の社長クラスだけが対象だったが、今後は部長クラスにもかかる」といわれるくらい、相続税は一般化します。相続税への対策としては、課税評価を抑えられる形で資産を持つことをおすすめします。
現預金であれば100%で評価されてしまいますが、不動産を買えば80%程度、そして賃貸アパートなどを建てれば、さらに評価額は下がります。また「不動産は持っているが、キャッシュは多くない」という方の場合、納税資金を捻出するためにも賃貸経営を検討してみるべきでしょう。これは生前贈与の資金や生活資金を生み出すためにも役に立ちます。


日本には、先祖代々の土地を受け継ぐという風習があり「土地は手放さない」というのが申し伝えになっていることも少なくありません。ところが長期間にわたって地価の下落が続いていると、価値の低下した資産を継承することになってしまいます。いざという時に家系を守れるだけの資産として遺すという意味でも、やはり「土地にも働いてもらう」ということが必要ではないでしょうか?


賃貸経営のポイントは?
賃貸経営にもリスクはあります。1つ目は家賃の下落です。ニーズの変化に対応できない物件は、徐々に家賃が下落していくでしょう。2つ目は金利の上昇。建築資金の調達に金利が変動するタイプのローンなどを利用する場合、返済額が増えてキャッシュフローの収支が厳しくなる可能性があります。3つ目はメンテナンス、維持管理のコストの発生です。


大事なことは、リスクに対して事前に手を打つことです。例えば、家賃の下落に関しては、きちんと市場調査を行い、ニーズに合った間取りにしたり、太陽光発電の設備を導入するなど、様々な工夫をすることができます。住宅会社に依頼する場合には、豊富なノウハウや実績ある会社を選ぶと良いでしょう。



自宅の建て替えは賃貸併用住宅も
30代で家を建てると60歳になる頃に家もちょうど痛んできますが、建て替えにはとても大きな費用がかかります。
しかし、賃貸併用住宅にすれば、家賃収入をローンの返済原資に使えます。今後はサラリーマンの定年年齢が引き上げられると思われますが、その結果、現役世代の給与水準の引き下げが予想されます。そうなると現役世代は貯蓄がますます厳しくなり、老後資金の準備を優先すると、家を建て替えるお金は無いという状況になりかねません。
そうした場合に、賃貸併用住宅にすることで、建て替え資金が捻出できるというわけです。正に「土地にも働いてもらう」というわけです。
場合によっては先々子どもたちと一緒に住むという選択肢も出てくるでしょう。こうした理由で、賃貸併用住宅もおすすめです。



相続税アップに備えるための よくある質問

我が家の相続税額はどれくらいになるの?

まずは相続税額早見表でシミュレーションを。

基礎控除の縮小と最高税率の引き上げによって、課税される相続税がどれくらい増えたかが分かります。例えば、現在は遺産総額が6000万円でも相続税はかかりませんが、改正後は4000万円で課税される場合もあります。相続税対策を考えるには、できるだけ早く自分の相続税額を把握することが大切です。
相続税額早見表



住まいに関係する相続税対策は?

さまざまな方法により、課税対象額を圧縮できます。

相続税を軽減するために住宅や不動産を利用する方法としては、生前贈与のように「財産の移転による対策」や、賃貸物件の建築・購入のような「財産の評価額引き下げによる対象」などが考えられます。
専門家に相談するなどして、最適な方法を検討しましょう。

【住宅・不動産を利用した相続税対策の例】
生前贈与(住宅取得等資金の特例など)
賃貸物件の建築・購入(アパート、店舗など)
同族法人を設立しての賃貸経営(不動産管理法人への物件売却など)
問題地の解消(共有状態にある土地や収益性の低い賃宅地の権利関係の整理、収益を生んでいない市街地山林の売却など)




賃貸経営はどうして増税対策になるの?

土地の評価額が下がり、相続税が軽くなるからです。

アパートなどの賃貸住宅の敷地は賃家建付地となり、2割程度評価が下がります。賃貸することで借家権が発生して制約を受けるため、相続税の評価が下がるのです。また、建築をすれば建築費を支払い、建物を取得します。従って建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になります。


預金・預貯金の不動産化による相続税評価額の圧縮効果


自宅でも賃貸経営ができるの?

賃貸併用住宅に建て替えれば可能です。

賃貸併用住宅とは、自宅の一部を賃貸住宅として活用することで家賃住宅として活用することで家賃収入を得て、それにより、住宅ローンの負担を軽くできる住まいです。広い土地でなくても建てることができるため、主に首圏や関西などの大都市園で注目されています。敷地と家屋を自宅部分と賃貸部分の利用割合に応じて区分し、下記の方法で評価を行います。自宅のみの場合よりも賃貸部分の評価額が下がる分がけ、土地も建物も相続税評価額が低くなります。


賃貸併用住宅に建て替え

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